La procédure d'achat

Procédure d'achat

Acheter un bien immobilier aux USA depuis l’étranger est accessible à tous. Pour devenir propriétaire d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain aux Etats-Unis il est important de respecter les étapes suivantes : 

Création de votre LLC

 

Achat en nom propre ou via une société ?
Deux solutions s’offrent à vous : vous pouvez acheter ce bien en votre nom propre ou vous pouvez investir par l’intermédiaire d’une société de type LLC (transparente fiscalement).

L’achat d’un bien immobilier en nom propre vous expose à un risque sur votre patrimoine. Vous êtes donc vulnérable au niveau des poursuites et mésaventures dont vous pouvez faire face en tant que propriétaire. Votre patrimoine ne sera pas protégé et lors d’un investissement groupé cette option ne serait pas raisonnable.

L’acquisition par le biais d’une société offre le principal avantage de protéger votre patrimoine. La procédure de transmission en cas décès sera également simplifiée.

La procédure de création de votre LLC est très rapide, vous recevez rapidement votre n° EIN ( siret) et avec ce n° vous pourrez ouvrir un compte bancaire au nom de votre LLC  ( Attention : il est necessaire de se déplacer, aucun compte bancaire ne sera ouvert à distance).

 

L'offre d'achat

Bien sur , nous sommes en mesure de vous proposer des biens sur fichier , que nous aurons sélectionnés par rapport au quartier, à l'environnement, à la maison elle-même .... mais le mieux c'est de venir sur place et de découvrir la ou les maisons que vous souhaitez acheter ..... et de choisir vous-meme !  et de découvrir aussi les villes ...


Une fois les recherches terminées, vous avez trouvé votre “coup de coeur”,  l’étape suivante est la rédaction de l’offre d’achat.

L’offre d’achat, doit être rédigée sous forme de contrat et soumise au vendeur. Le contrat (Contract for Sale & Purchase) est un document standard utilisé dans toutes transactions immobilières et approuvé par le barreau des avocats soit du Michigan, de l'Ohio ou de la Floride.

Le Deposit


Dès la signature du contrat par le vendeur et l’acheteur (donc les deux parties), l’offre est accompagnée d’un acompte  équivalent en général à 10% du montant de l’achat. Cette somme devra être versée  a la signature , après l’acceptation de l’offre par le vendeur, sur le compte séquestre de l’avocat immobilier ( Title Company) qui vous représentera dans cette acquisition.

“Si vos fonds se trouvent en dehors des USA, le dépôt de garantie devra faire l’objet d’un virement international bancaire sur le compte séquestre de l’avocat.”

La durée


La durée d’une transaction immobilière  entre la signature de la promesse de vente et l’acte définitif, est en moyenne de 40 jours . L’avocat immobilier qui vous représente à partir de la signature du contrat, garanti une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération et en étant assuré par une compagnie d’assurance notoirement solvable et reconnue par le barreau de l'Etat où votre maison se situe.

L'INSPECTION


A partir de la signature du contrat, vous avez la posibilité de demander une  "inspection" de votre maison par un professionnel licencié de l’Etat ou vous achetez cette maison. Le rapport d’inspection, détaillé avec photos, est un compte rendu de l’état général de la propriété et fera apparaître, s’il y en a, tous les vices évidents ou cachés .

Dans le cas où cette inspection ne serait pas satisfaisante, vous avez la possibilité d’annuler le contrat et récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie.

Le cout de cette inspection reste a votre charge ( entre 300  et 500 $).

Signature définitive ou "le Closing" :

Nous vous transmettrons un arrêté final du décompte d’acquisition (HUD), incluant tous les frais annexes à l’achat, ce qui est convenu d’appeler en France “les frais de notaires”. Suite à réception du HUD, il faudra donc verser la balance des fonds sur le compte séquestre de la TITLE COMPANY ( notaire en France): 

La TITLE COMPANY en charge de l’élaboration des documents officiels , vous communiquera les documents du closing d’achat où seront répertoriés :

Le prix d’achat du bien immobilier convenu avec le vendeur
Les coordonnées bancaires du compte de la title company pour le versement du solde ( 90%)
Le prorata des taxes foncières à payer en amont pour l’année en cours
L’acompte des 10% versé au préalable lors de la signature de l’offre d’achat
Les frais de la title company ( environ 1% du prix du bien immobilier )


Au final , une fois tous ces éléments calculés, il vous faudra faire un virement bancaire de la somme réclamée .

Dès réception des fonds par la title company , celle-ci versera les fonds chez le vendeur .

La signature des documents de vente peut se faire électroniquement à distance . 

 

Félicitations ! Vous êtes propriétaire !

 

La title company vous fournira les documents du closing signés des 2 parties ( vendeur / et vous ) , avec le WARRANTY DEED  ( titre de propriété) prouvant bien que vous êtes le nouveau propriétaire du bien immobilier !

Un WARRANTY DEED ou TITRE DE PROPRIÉTÉ AVEC GARANTIE,  assure votre investissement .

Ce titre de propriété vous donne la certitude que votre maison ne présente aucune hypothèque , aucune taxes en cours , etc.

Ce guide n'a pas permis de répondre à toutes vos questions ? Contactez- moi !

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